659-【投资30讲】1.10 关于房产讨论的补充

🎼.
前两天我给大家讲了一个话题哈，不要再逼年轻人买房了我有几点要补充啊。
第一个是既然啊我所说的内容可能看起来有所争议。
那我可能就需要再多补充几条论据第二点是什么呢？
第二点是我要先讲的，那我先讲第二点再讲第一点，先讲的是什么呢？
大家要搞清楚啊，我给出的不是命令，我给出的只是建议，这个命令和建议是。
一样的哈，作为朋友，那没有办法给朋友下命令吧。
作为领导也许有可能。
有的时候呢你是老师，那学生就误以为你下的是命令，即便你说是建议，所以呢我说不要建议不要在低年轻人买房了。
你非要买，你就买呗哎，你非要逼自己孩子买，那就买呗。
因为当我们相互讨论问题的时候，请大家务必知道这样一点，叫以理服己，不是以理服人，就是我们讲道理是为了让自己。
的决策更为清楚，让自己的决策更为接近正确。
所以呢我们讲道理的目标哈，首先要搞清楚，首先是以理服己，来说是否是以理服人，以理服人很不容易的。
所以呢准确的来讲，我并没有想要塞给你一个结论，其实呢更为关键的是啊，我可能拿出了一堆的论据，根据这些论据，对吧？
你自己会得到适合你自己的结论，也就是说在明天我跟大家分享我的观。
点的时候，我在意的并不是说服你我在意的是我拿出的根据是否足够的合理。
我相信任何有正常推理能力的人，依据那些根据会得到一些正确的结论。
因为从正确的根据得到正确的结论，这个过程其实非常的简单，几乎所有人都做得到。
好了，那我就接下来给大家补充一些论据啊，扩充一些论据。
第一个是什么呢？
那天我们提到房产的。
受租比啊，在很多地方已经超过100了，是不是这样子啊？
我们说哈超过50就很荒唐。
为什么呢？
因为中国的房产使用权是70年的那超过100这不有病了吗？
对O那我给你补充关于这个论据的补充。
其实呢你可能没想到，或者是你可能不在意，当你拿到新房的时候，你的使用权限剩下的已经不到70年了。
那70年指的是从政府把地卖。
出去开始算的。
如果说哈一卖出去就开始建房啊，建了两年建完OK那就剩68年了。
所以在中国哈没有人能拿得到70年使用权的新房，对吧？
有的时候是60年，为什么那个地被房地产商存了10年，有的时候是50年。
那如果是二手房呢，二手房就更低了。
因为他拿到的是60年，自己又住了10年，对吧？
那就50年啊，住了20年的那就是40年，是这样子，所以的话在中国你购置的房产啊，最长。
理论使用期限是70年，但是呢哼没有人拿得到这一点呢不能忽略的。
是这样吧，有一些人有这样的想法说，你看我贷款买房的时候，相当于3倍的杠杆，又有首付值首付3分之1嘛那。
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把这个贷款买房支付首付3分之1，认为是自己获取了杠杆这个想法其实是百分之百错的啊，非常奇葩的它不是杠杆杠杆不是这么理解的。
这个要搞清楚，当切只当房价很低，乃至于未来二三十年房价必然大幅度上涨的时候，支付3分之1的首付这个行为看起来像是杠杆。
我告诉你啊，从另外一个角度，当房价已经到头了，或者快要到头的时候。
不是杠杆啊，那是脚价，你知道吗？
那不是杠杆，那是脚价，为什么呢？
因为房价只要跌个15%，你的首付就直接清零了，跌20%，你的首付就已经爆仓了。
你想没想过啊呀？
为什么跌15%啊，直接就清零啊，论是这样子的啊，当你使用了所谓你以为的杠杆交了首付的时候，你已经把你的房价固定到30年后了，是吧？
与此同时，未来的30年，未来的。
😡30年你要支付利息的，所以你总计本息是相当于两套房的钱的，是吧？
所以你的成本是房价乘以2哎，房价跌了15%，你交了30%首付是不是彻底没了，房价是跌了20%，你就彻底爆仓了嘛，那房价有没有跌过20%啊？
有啊，20192020都有过，当房价跌到20%的时候，市场上所有那些是交了首付贷款买房的人其实等于事实上已经爆仓了，你知道吗？
很吓人的。
所以你看。
啊，如果房价未来长期上涨，那可能看起来像杠杆，它不是杠杆，它看起来像杠杆，但是长期来看房价不涨或者是跌，那就是脚价耶，理解吧，那哪是杠杆，你开玩笑，你知道吧？
这一点上再继续补充这一点上再继续补充什么呢？
你真的不要误以为银行给你的住房贷款，购房贷款利率仅有5%不到，看起来好低的这是真的不是的，它只是把大量的利息。
比如说另外两个点，另外三个点的利息包装成各种各样的手续费了，你就是被用词给迷惑了，你知道吗？
大家还记得吗？
信用卡的利率很高的，但是呢说出来却不高，为啥？
银行在发信用卡的时候就用过这招，就把大量的利息包装成手续费。
所以才有那么多人误以为利息不高，理解吧？
所以呢这5%左右的利息啊，其实远远不止的可能是期可能是8，理解吗？
有各种各样的手续费的，而且还很投析，太可怕了，你不知道而已。
你就说你对钱这个东西啊没有很认真的考虑，理解吧？
你再想想看哈，就是贷款买房的可怕是出在于说你被每年持续盘剥5%左右。
的利息或者抽水还要连续二三十年的情况下，你的房价被提前30年固定了下来。
那么如果后面房价必跌的话，你怎么办？
这时候你就可怕了，在哪，你知道吗？
你的工资会随着房价下跌而下降的，为啥呢？
如果房产大幅度下跌，就说明整体经济状况必然产生了问题，就职薪水都会普遍下降的好了，但这个时候你的房价被固定了，为什么呢？
你签合同了，于是。
你不仅会失去房产，如果你支付不起这个利息的话，并且呢就算把房产卖掉，你会发现说你还是欠银行的钱，并且欠那个钱是带利息的钱。
就是你要额外背负，带有利息的债务，这两年已经陆续开始出现这种新闻，有人想把自己的房子送出去，一分钱不要送出去。
你听着说这个有病吧，他没有病啊，因为送出去。
因为说把债务也送出去了嘛。
我还看到一些讨论哈，说他用了杠杆可以快进快出啊，那么。
完了嘛啊，这个是比较天真的想法哈呃请大家务必了解，房产呢是个流动性很差的资产。
它不像哈你买了股票，你可以卖出其中的一部分。
你买了比特币，你可以卖出1%。
房产首先你做不到这点，它得整进整出，是这样子吧，更为重要是什么呢？
房价越高的时候，它的流动性越差。
房价越高的时候，它的流动性越差。
所以呢房产作为投资标的，逃顶难度。
是巨高的。
好了，这是第二点啊，这是关于人们对贷款买房，误以为那是三倍杠杆的解释，这是个误解啊。
首先它只是看起来像杠杆，但有的时候呢干脆就是缴价。
另外呢，利息其实比你想象的高很多啊，因为有些利息被包装商了手续费。
未来30年如果收入支撑不起，房贷就会非常的惨。
更为关键的是房产流动性其实非常差，根本就没有办法做到快进快出。
为什么呢？
也房价。
越高，流动性越差，调顶难度啊无限大，理解吧。
还有一个重点是什么呢？
你如果把房产理解为投资标地，那你就不要误会另外一个成本不存在。
就当我们说啊这个房产的年化收益率没有多高，只不过是12.
49%，12.
5%不到的时候，其实这里面漏算了一个数据的，是什么呢？
就是这里面还有个东西没有扣掉，房产是有维护费用的，房产是有维护费用的，经久失。
修那你房产就不值钱嘛，这里面就涉及到另外一个问题了，就是中国的房屋质量是什么样的，大家心里没点数嘛，对吧？
如果你真的不知道哈，中国的房屋质量是什么样的，大家接着看看20年前的房子，你就知道了，就房屋质量非常差，根本就没照着50年100年修。
Yeah.
。
你要是有几个搞建筑的朋友，你就明白了中国是什么情况。
你要有几个搞装修的朋友，你就明白了中国是什么情况。
我跟你讲一条啊，你在毛坯房装修的过程当中，你要布线那布线的时候呢，你要用PVC管那种塑料质管，把各种线装进去啊，防腐嘛，防虫咬等等等等。
あ。
好了，这个PVC管啊，理论上来讲，它的使用年限应该超过100年才对。
否则它不应该在市场上卖。
在国外是这样的啊，在中国呢，因为房产的使用期限是70年，所以它低一点也无所谓啊。
好了，但是我可以告诉你是，在中国市场上是这样，这种PVC管连两年的使用期限的商品都有两年啊，你现在都匪夷所思，你知道吧？
但你知道那两年的话，它卖的很便宜嘛。
价格是啊正常使用年限的这个价格的。
比如说几分之1，这个就是哈影响中国房产质量的一些小的因素。
我没有夸张，我没有夸张，公开场合不好意思讲而已。
对？
我呢是常年租房，过去的20年，我一直在租房对啊？
我经常想就这房子，就这质量，幸亏我是租的，我要是买的，我都能气死，你知道吗？
啊，这新房租给我才住了5年，阳台上墙皮就掉了，下点雨就。
够了这啥呀，上千万的房子，过千万的房子，对不对？
所以房产质量是很大的问题，而房产质量差呢就会增加房产的维护成本。
就算房产质量很好，它也有维护成本。
所以呢那12.
49%里面哈，显然并没有计算维护成本，这一点呢是需要补充的，再往下补充一点是什么呢？
啊，政策影响在中国进行投资，比如说房产了，其他投资也是一样的。
政策因。
因素哈是不得不认真考虑的因素。
最近的两年啊，房产投资者都很难受，为啥呢？
政策突然改了，改什么了呢？
银行不再给二手房购置者提供贷款。
这对想出售房产的人哈，是极大的打击的。
为什么呢？
你当初呢贷款买了新房，住了3年5年，你变成二手房了，哪怕住一个月，他也是二手房。
现在呢你想找接盘侠，这个接盘侠必须有能力支付全款。
刚才我们就说过哈。
这个房产的流动性本来就很差，房价越高，流动性越差。
再加上这么一条，这个房产的流动性哈就几近于零了。
这就是为什么哈目前哈你看到的房价，二手房价绝大多数都是有市无价的真实原因，这还不算。
最近呢京上广深行陆续哈给在开始做什么事情呢？
二手房要使用指导价销售了，你想卖多少钱不行，市场说多少钱不行，它有个政府指导价，这什么意思啊？
你要是买了房，你就老老实实。
用着吧或者说难听点，被套住了，你就老老实实被套着吧。
所以呃政策因素呢真的应该认真考虑啊，它不是你想象的那样，随可以随意开玩笑的，也不是你所想象的那样，可以随意钻空子的。
第五个要补充的是什么，房产市场的供需关系早就啊发生了巨大的变化。
在2018年的时候哈，有一个特别重要的报告。
我不知道大家有没有注意到，叫中国住房存量。
测算副标题是过剩还是短缺，这是2018年的数据。
这是从1978年啊临近改革开放开始计算到2018年总计40年间啊，中国城镇住宅存量从不到14亿平方米，增至276亿平方米，涨了将近20倍，对吧？
城镇人均住房建筑面积从8.
1平方米增至33.
3平方米，城镇住房套均面积从44.
9。
平方米增至89.
6平方米，大幅度的改善。
但下面啊有一个数据叫城镇住房套数充约3100万套，增至3.
1亿套套户比充0.
8增至1.
09，套户比从0.
8增至1.
09，这什么意思啊？
在之前呢有些人没有房子，有些户没有房子，所以住在娘家，所以套户比房屋有多少套？
家庭有多少户，就是城镇的住房套户比，当时是0.
8，现在已经增至1.
09，就差不多1.
1了。
这个套户比是今天我们提到的另外一个论据。
从国际上来看，当前美国、日本分别是1.
15和1.
16，就是套户比，如果对标日本和美国呢，我们还有增长空间。
Yeah.
德国呢我1.
02，英国呢为1.
03，而我们的是1.
09，接近1.
1，这表明什么呀？
这表明整体上来看，中国的住房供给总量已达平衡。
我再重复一遍啊，城套户比城镇人口呃，城镇的这个住房套户比计算的话，我们一.
1接近1.
11.
09吗？
表明中国城镇住房供给总量已经到达平衡，这是什么？
说话这是2018年，2018年不是2021年不是2020年，不是2019年，是2018年套户比已达平衡。
过去的3年里，难道就没有新建的住房了吗？
所以呢这个套户比早就超过了1.
1。
所以呢目前来看啊，到了2021年的话，我们不用知道新的数据大概想也是就中国的城镇房产套户比已经远超地球上所有的国家，它已经早就过了平衡线了，理解了吧？
所以呢现在还有很多人哈买不起房，注意啊，不是没有房，是买不起房，不是房产供应量不够，而是人们的收入无法支撑主房的房价。
这还不说明问题吗？
你看其实还有很多补充的是吧？
最后最后给大家补充一个最为重要的论据，这是你们你们跟外面的人是不一样的，为什么呢？
因为你们的资金，你们的资本是有机会成本的，外面的人是赚不着钱。
连房价都跑不赢的，你们不一样，你们是谁啊？
你们是有定投策略的人，并且呢你们已经有定投标的了，所以你的钱用在这儿就不能用在那儿用在那儿就不能用在这儿。
请问你的机会成本是多少？
其实呢就算不是你们大概你看我到新东方教书是2000年的事情，2001年我来北京啊，我是我们同事当中几乎唯一一个坚决不买房的人。
当时呢我算了一笔账，我算的那笔账就是特别的普素。
？
就是这一套房哈，当时还不贵了，一套房可能是啊这个500万600万对吧？
我租房子呢大概需要啊780001个月，一年下来呢10万不到，我租十年呢，那就是10百万，对吧？
OK然后我现在呢买房呢，那要交五六百万，这中间差这中间呢差个四五百万吧。
他们说房价还会上涨。
我就在想哈，我拿着这400万500万，未来十年我赚的钱。
能不到400万500万吗？
怎么算？
哪怕我我我我我我我我就买个指数好像也不差吧，更何况我是我呀，所以我不信我跑不赢房价的。
当然了，事实证明我确实跑赢房价。
这不用说了，是呢，我举这个例子，不是说让你效仿我，而是说你要考虑你自己的赚钱能力的。
如果你的赚钱能力能够跑赢房价的话，你为什么要让银行哈拿走你的其中赚钱能力的相当大一部分持续拿走呢？
好了，注意啊，我以上。
补充了6点，每一点都稍微展开了一些。
其中一些点呢是对之前那堂分享当中的论据的补充。
对，有一些新的论据。
好了，注意注意，我再次重申，我不是想影响你的决策。
虽然我知道你的赢决策肯定会多少受到影响，但那不是因为李笑来给了你结论，而是说我把论据全都白给你。
作为有正常推理能力的人，你自己会得到应得的结论。
所以。
再次重申哈，当我们讲道理的时候，更多的是为了以理服己，而不是所谓的以理服人。
以理服人永远是第二步。
第一步是以理服己。
某种意义上来看哈，7月12号的那节课和今天的补充啊是非常生动的逻辑课，非常非常生动的逻辑课，就是逻辑这个东西真的很简单，没有大家以为的那么难。
但是考虑充分考虑全面，考虑深入不遗漏，不得偏颇的结论就是件特别特别难的事。
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所以呢这两节课的内容呢，你稍微整理一下啊，把你面的逻辑分区搞清楚，仔细考虑这些论据是哪找来的。
仔细考虑这些论据为什么摆在这里，对你的逻辑训练是有极大帮助的。
所以还是那句话，这个逻辑这个东西虽然简单，但不容易，它是一辈子的修行，对吧？
逻辑搞不好，你什么都干不好。
对于生活当中最基本的决策啊，你都会稀里糊涂的做出一个可怕的决策。
所以呢这两节课哈真的很重要很重要。
🎼帮你解决了很大很大很大的问题，而且不只是解决了你的问题，还是你家庭的问题，甚至你后带的问题。