658-【投资30讲】1.9 不要再逼年轻人买房了

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🎼今天要跟大家说的是什么呢？
就是在未来的30年里，在未来的30年里，年轻人只要买房，就会把一辈子过穷。
啊。
如果是贷款买房，那就是万劫不复啊。
在未来的30年里，我再重复一遍。
Okay.
年轻人只要买房，这一生就过不好，如果是贷款买房，那就肯定是万劫不复。
先说一个数据给大家哈嗯经过测算呢，从2017年到2021年啊，这差不多就是14年两辈子的时间里，这个房地产行业的投资回报率啊，如果真的把房产啊当做这个投资来看的话，对平民百姓来讲，这个投资回报率究竟有多高呢
？
啊，我们仅算北。
北京的商品房市场的话大概是12.
49%。
基本上全国范围内来看的话呢，北京的商品房的啊增值幅度啊是全国最高的。
这个京上广深行啊，除了北京之外，后面上广深行究竟有多高。
但时呢我们没找着数据。
但是呢嗯应该跟这个差不多，也不会比他高多少，不大可能比他高。
那你要知道的哈，在14年间哈年化复合回报率12.
49%。
这其实呢并不是一个很好的投资回报，15%以下在巴菲特眼里是不及格的，15%以下在巴菲特眼里是不及格的。
所以呢如果哈你竟然有能力有资格去买巴菲特的股票的话，在过去的14年里，嗯，你的投资回报率应该比12.
49拨至少一倍。
大家要知道哈，即便是我们把时间拉长，从房价极低的90年代开始算起。
算到现在。
30年的时间里啊，全国范围内所有的房地产政幅加起来也没有超过年化幅和15%。
没有的。
所以呢长期来看的话呢哈这个房地产的投资回报率事实上并不高。
就算高的时候它也顶大就是个合格线，15%，冲破15%的可能性是非常非常小的，放长时间去看的话啊，所以呢历史上从来就不是一个特别好的投资回报的投资标。
这是第一个数据哈。
当然了，这个房地产的这个呃增值幅度啊，超过7%以上很多，使得这社会上绝大多数人没有办法跑赢房地产，再者说了，连续30年啊，有稳定的7%以上的投资回报，虽然在巴菲特眼里不合格，但是在普通人眼里还是很厉害的
。
因为你根本就没有办法去找到一个工作，每年给你涨10%的工资，怎么可能吗？
对吧，所以呢啊老百姓就留下来的印象，就是房地产价格啊涨啊涨，不停地涨，来不来来不及了。
但这是幻觉。
为什么呢？
下一条就是这个房地产价格是不可能无限上涨的，它总有顶峰。
但是房产这个东西啊，它不是企业。
它不是一个可以无限增长的无限成长的长期持续成长的这个投资标的，也许它会增值，但是呢它没有成长，所以呢它终将达到它的价格。
的天花板。
那从改革开放开始到现在啊，40多年间，然后呢，从房产商业化彻底全面铺开啊，30多年间啊，房地产的价格呢一直啊虽然并不高，没有达到巴菲特的及格线15%，但是以接近它的速度年化复荷增长，一直以来远远超过远远超过银行利息加通胀率，于是呢他在以这样的速度去找
。
因为房产的。
价格呢嗯是有天花板的，他照这样的速度已经涨了30年40年。
那我再问你，在未来的30年内，他还会以这样的速度增长吗？
如果他还会以这样的速度增长，那会出现什么情况呢？
所以呢第二条我们已经说清楚了啊，就是房产价格是有天花板的，你回答不了刚才那个问题的好了，现在第三条就是再往下涨下去会出现什么情况，房产价格上涨，那租金价格也会上涨，对吧？
你买房了，然后呢要交钱，你租房呢。
还是要交钱，对吧？
在我们讲啊房屋的售租比之前，我们先讲另外一个数据叫什么呢？
叫房租收入比。
就在北京这样的城市呢，已经到达什么程度了呢？
就是一个人的收入30%要去交房租。
房租收入比现在已经高达30%，对吧？
即便是哈在全国一些哈就是房价极低的地方，像长沙这样的地方。
房租收入比也没有低于20%，这实际上是非常非常高的。
高到什么程度呢？
如果30%的话，已经是很难承受了的。
房租收入比30%是什么意思呢？
就是你月收入1万块的话，对吧？
那么你可能要交，比如说1500元的税，比如啊那还剩下85008500的30%，你得用2500左右啊，去租房，对吧？
那大家算一算哈，就是你没剩下多少了，还要吃饭还要交通，实际上哈你在这个嗯。
北京这样的地方的3000块钱，其实你都没有租到房子，你可能只是租到了一个一间啊，一张床。
所以呢其实今天社会上的绝大多数人生活很辛苦的核心原因是什么？
就是因为多年的房价上涨，造成了房租收入比非常高，并且呢这个数字是浮动的这什么呢？
你的房子越大啊，那个比例会稍微下降一点，你房子越小，那个比例会越高，就是越小的房子租的越贵，因为底层的需求更大，你去租很大的房子反倒相对是便宜的对啊，但是绝大多数人绝大多数年轻人是没有能力租很。
大的房子的。
所以呢他们的房租收入比已经有一部分高达40%到45%，已经到达了彻底无法接受的状态。
所以从这个数字观过去啊，就是经过过去的30年40年的房价啊，远超通胀率加上利率的社会普遍利率的这个总和之后，虽然以巴菲特的眼光是不及格的，但是它已经涨到了接近天花板的地步，再往下涨下去，没人买得起。
房没有人租得起房，这就市场没有能力支撑了，没有能力被支撑了，对吧？
那会出现什么情况啊，那就会出现所谓的崩盘嘛，对吧？
市场上已经没有足够多的人有足够多的收入，有说买房了，连租房都租不起。
那这样的时候他就没有办法持续下去，那房价就一定会跌的对？
只要他开始跌就会跌到不可想象的地步，所以呢我们没有办法预测哈，房价什么时候到顶，什么时候开始崩盘，这是没有办法预测的啊。
你不能说明年就崩盘了，后年就崩。
盘了啊，现在就要崩盘了。
不知道。
但是呢从数据上来看，它是早晚的事儿了，对吧？
所以在放眼未来30年，为什么说30年呢？
就是因为绝大多数人买房是需要贷款的，绝大多数人贷款买房的期限一般都是30年。
所以呢你每次要去参照市场上告诉你，说的明年怎么样，后年怎么样。
其实你做的是一个长期的决策，却以眼前的判断做的依据。
你想想看，那些现在买房的人有多惨。
那可是30年啊。
未来的30年。
然后呢，第四点呢，我们就要讲到什么呢？
就是我们反复提到过的就是房屋的这个售租比，就房产的售租比。
它就是售价和房租的比例。
那现在呢在京上广深行一线城市，人口多的地方，已经出现了什么情况呢？
很多的房产的售租比已经超过了100，就是这个房屋售价和这个房子如果租出去，收到租金的比例超过了100。
我给自己。
啊，在北京的五环外单独租了个房子，做工作间。
因为我个人的习惯是这样的啊，就是我喜欢我必须有独处的空间这样能理解。
然后呢啊大概是290多平啊，接近300平。
我这个小区呢不算是特别特别高档的小区在北京五环外，但也呢不算是低档中高档吧，上个月的这个。
ど？
嗯，房产中介给我们的这个这个售出数据来看的话，每平价格大概是9.
5万人民币左右。
所以呢这个房子的售价哈大概在2800万多一点点，2800万。
你知道我这个房子是多少钱租下来的吗？
我这房子是一个月2万租下来的，一年24万对，所以我现在正在用作工作室的这个房子的售租比就是117。
就什么意思？
就是我租来用作工作。
是用的这个房产的售租比，目前情况是117。
这就荒唐了，你知道吗？
你知道售租比达到多少，其实就不可接受了吗？
各个国家的水准不一样，在我们国家哈超过70肯定是荒唐的。
在我们国家超过70肯定是荒唐的。
你想啊，你不要以为你买了个房产，那个房产就是你的啦，它只有70年产权，这是我们国家特殊情况啊，它只有70年产权。
所以如果这个受租比超过70就荒唐了，就是我凭什么要用100年的房租。
去租70年了，那我现在这个房子的房东就是这样的，实际上他以为他是房东，不是他也是租客，你知道吗？
但是呢他比我还惨，怎么惨了？
他用了117年的租金去租了70年。
你觉得这事儿合理吗？
合理吗？
显然是不合理的但显然是不合理的。
所以理论上来看的话呢，我们看数据啊，我们刚才说了，我们没有办法预测到底什么时候崩盘。
但看数据的话呢，就这个售租比啊。
超过50就已经很吓人了，对吧？
超过70很荒唐啊，对吧？
现在呢居然超过100了，我这儿刚才算了117啊，人们还觉得没事，还在挤破脑门想卖房产，这说明什么呀？
这说明认知出错了。
你记着啊在哪都一样，不管是不是投资世界。
只要你的认知出错了，你终将会因此付出惨重的代价。
而且呢最可怕的是，有些惨重的代价付出了，你都不知道你已经付出了。
你不难受的，没人告诉你的非常可怕的一件事情。
所以呢嗯。
其实呢无论你在中国的哪一个城市啊，你通过报纸啊啊，通过这个这个啊房产中介的访谈啊啊，你自己算一算，你都可以算得出来你的要购买的房产受租比大概是多少？
记住啊，50以上就已经很难接受了，70以上绝对是荒唐，就是你为什么要用70年以上的租金去租70年的房子。
还有另外一个更为可怕的事实。
刚才我们提到受租比，对吧？
然后我就算了个117，对吧？
其是呢还有另外一个因素就是什么呢？
90%以上的人购房不是全款买房的，是贷款买的。
如果你贷款买房，银行的精算会做到这样一件事情。
无论你是还贷20年还是还贷30年，最终你将付出两套房的价格买到一套房。
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就是银行的这个精算是非常厉害的，就所有的房贷都是一样的。
到最后哈它那个利息会非常接近本金。
于是呢，反正你上银行贷款买房的话，永远只能是用两套房的价格买了一套房。
两套房的钱，一半给了房地产商一半给了银行。
然后呢，你手里拿了一套房。
所以呢事实上对绝大多数人来说，因为绝大多数人都是贷款买房的，也就。
对贷款买房的朋友们来讲，你的受租比还要乘以2。
也就是说我用来嗯当做工作间的这个房子的房东，如果是贷款买的房的话，那就意味着说他这个房产的受租比将会高达234。
这意味着说他花了234年的钱，租了70年的房子，他花了234年的钱，租了7年的房子。
很。
不得多付出了两倍多的代价。
你想想看这是不是一个彻头彻尾的恐怖故事。
你想想看这是不是一个彻头彻尾的恐怖故事。
经过以上哈几个方面几个数据的分析，我猜你会得到和我差不多的结论，然后呢，你就只能按照你的认知，得到你的结论，然后呢，你就只能按照你自己得到的结论啊，做出你的决策。
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当然了，这个是否购置房产这件事情呢，通常情况下哈不太愿意在公开场合给大家拿主意。
因为这毕竟是大问题，这毕竟是大事情，这毕竟是全家的事情，这毕竟是30年的决策。
我说了一大堆哈，最后那个很重要。
这毕竟是30年的决策。
我这一路看来很多人呢哈都是这样的，就是他用过去30年的经验。
他用过去30年的观察去做未来30年的决策，这注定要输的。
尤其是当你面对一个有天花板的资产的时候，它肯定是有天花板的。
当然了，我们没有办法去预测一切的意外。
比如说假设我们的央行突然说我们也增发100万亿，对吧？
突然货币大幅贬值，这时候房价突然涨了10倍，有没有可能啊？
有的，我们不能抹出这种可能性。
但是呢其实房产依然不是唯一可选的标的。
那如果房产涨了10倍，那股市也得涨10倍，你信不信可能还不止呢。
所以呢房产之外哈。
总有值得持有的标的。
所以呢这一条呢算是补充啊，就是第六条了。
就是房产之外呢，总有值得长期持有的投资标的，甚至他们可能没有房产那样明显的天花板，那样明显实现的天花板，价格有天花板，时间也有天花板。
因为你按照12%、13%15%的速度走下去，对吧？
终将触碰到天花板，对吧？
所以呢如果你很年轻啊，不要逼自己买房产，尤其。
不要逼自己贷款买房，租房挺好的，现在租房多便宜呀，对吧？
随便租都是划算的，租的越大越划算。
如果你是妻子，不要逼老公买房，那是把你老公一步一步推向深渊，你自己并不懂而已。
Yeah.
如果你是丈母娘，别逼女婿买房，对吧？
一个不良资产，不会给你的女儿带来真正意义上的安全感。
你劝你女儿去找那些啊有上进心啊，长期持续努力的人，那样的好女婿才是优良资产，对吧？
你是女朋友，不要劝你男朋友，不要逼你男朋友买房，对吧？
如果她不努力，如果她不进步，如果她不持续学习，买了房又怎么样呢？
然后呢，你自己也要努力进步嘛，对吧？
所以嗯。
嗯，今天跟大家分享的哈是我这段时间哈一直以来。
呃，在琢磨应该怎么说才能让大家真正明白的话题。
然后呢，在公开场合，大家看我在微博上什么的，从来不提房产，因为太过敏感了。
啊，这里面还有很多很多其他因素，它不只是民间的因素，它也不只是经济因素，它当然也有一些政治因素，对吧？
所以呢我很少公开提，但呢这是在我们的付费课堂上，在付费课堂上，那我当然要讲值得大家付费的内容，对吧？
所以呢嗯我稍微整理的。
一下啊，总计呢今天跟大家分享了6条哈，这6条呢啊我重复一遍，希望大家哈认真的理解其中的每一条含义。
就是首先呢过去的这么多年里，房产的增值，年化负荷回报率实际上并不高。
12.
49，真的不高，在巴菲提眼里不及格。
第二条呢，就是你必须明白房产这种资产价格是有天花板的，不可能无限制涨上去，对吧？
第三条呢，如果无限制涨上去。
会怎么样呢？
必然崩盘，为什么呢？
你看啊现在的房租收入比已经达到了30%，普遍，有的地方甚至达到了45%，这是没有办法接受的啊，崩盘在即的理由就在这儿了。
如果市场没有人可以支撑，没有钱可以支撑，那市场不崩盘干嘛呀？
第四条是房产的租售比啊，现在已经高的不像话了，对吧？
理论上来讲，超过50就是很惊险的了，超过70在我们国家绝对是荒。
谬的了，但是现在竟然超过了100，还有很多人觉得没事。
第五条呢是这样的，绝大多数并没有意识到自己的啊房屋售租比可能更高。
为什么呢？
因为他是贷款买房的，所以呢他是用两套房的钱买了一套房，所以售租比还要乘以2。
所以我现在正租来用作工作室的这个房子。
对啊，售租比竟然高达234%。
这个所谓的房东用234年的钱租了70年的房。
然后呢，最后的提醒就是房产之外呢。
🎼总是有值得长期持有的标的啊。
嗯，以上呢作为大家的判断依据，我们保证有意外发生，我也不知道你有没有其他的理由可以纠结。
但总而言之，我们会懂得一个道理，就是逻辑很重要，数据很重要，认知很重要，一切的重要决策都是来自于认知逻辑和数据的差异。
好，今天呢就分享到这里，希望今天的内容对大家的生活格外的有用。